La ripartizione delle spese del lastrico solare terrazza a livello di uso esclusivo, è una questione estremamente controversa e abbondantemente dibattuta in dottrina e giurisprudenza, riguardante l’interpretazione dell’articolo 1126 del Codice Civile, che ne regola la ripartizione delle spese in tema.
Testualmente l’articolo 1126 recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. La legge conferma, che, a prescindere dal terzo spettante al proprietario esclusivo del bene, i rimanenti due/terzi della spesa vanno ripartiti tra le proprietà, che, soggiacciono al lastrico o alla terrazza, ed ai quali la medesima serve da copertura, sempre in applicazione del principio millesimale, ossia in condominio parziale tra i condomini per millesimi di proprietà generale.
Infiltrazioni dal lastrico solare: come affrontarle?
Le infiltrazioni del lastrico solare sono un evento non raro e generano, di conseguenza, tensioni all’interno del condominio. Per la suddivisione delle spesse in caso occorra, per esempio, rifare la guaina impermeabilizzante la spesa non è a carico esclusivo del condomino per cui il lastrico rappresenta fisicamente il tetto ma ricade su tutti i condomini. Questo perché, da quanto stabilito dalla Cassazione, il lastrico ha comunque per tutti i condomini la funzione di copertura e per questo è bene comune e come tale va trattato. Le spese allora sono suddivise in questo modo: un terzo al condomino che subisce le infiltrazioni e due terzi a tutti in base ai millesimi di proprietà.
Differenza tra tetto e lastrico solare
Per terrazza a livello deve intendersi la superficie scoperta posta sullo stesso livello di una unità immobiliare di proprietà esclusiva tale da rappresentare un prolungamento di questa ultima all'aperto. Affinché possa definirsi una terrazza solare questo deve essere a uso esclusivo del proprietario (o affittuario, in caso di stipula di un contratto di locazione) dell'unità immobiliare a cui accede.
La differenza rispetto lastrico solare, consiste nel fatto che, il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico.
La terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno (Cass., 28 aprile 1986, n. 2924).