Quando un fabbricato è composto da alcune unità immobiliari di proprietà di due soggetti diversi, nasce la comunione sulle parti e beni comuni e di conseguenza si costituisce il cosi detto “condominio minimo”. La disciplina del “condominio minimo” è applicata anche al piccolo condominio, cioè quel fabbricato con non più di 8 condòmini, soglia oltre la quale è obbligatorio nominare l’amministratore.
La prima peculiarità del condominio minimo, dunque, è quella della non obbligatorietà della nomina di un amministratore: si tratta di una scelta facoltativa, rimessa ai proprietari che potranno decidere di farlo oppure no.
Anche nel caso del condominio minimo, le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari.
Nel caso di condominio minimo non può parlarsi di maggioranza qualificata per le innovazioni mentre, nel caso di inerzia dell'organo deliberativo, il tribunale può nominare un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l'esecuzione di opere manutentive straordinarie e urgenti e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall'assemblea e dai compartecipanti.
Le spese necessarie per la conservazione o la manutenzione della cose comuni devono essere approvate con un’apposita delibera, adottata in un’assemblea condominiale convocata ad hoc.
Per quanto attiene la possibilità da parte di un condominio minimo di beneficiare delle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazioni, non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio se i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non hanno provveduto a richiederlo.
Condizione necessaria, però, è che le banche e Poste Italiane Spa abbiano rispettato l’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento. Pertanto, mancando il codice fiscale del condominio, per beneficiare delle detrazioni fiscali, i contribuenti devono inserire le spese sostenute per le ristrutturazioni nella propria dichiarazione, utilizzando il codice fiscale dei condòmini che hanno effettuato i bonifici. Altresì, in caso di controlli, devono dimostrare che gli interventi sono stati realizzati su parti comuni dell’edificio.